>>破局：老旧小区的“拼单”试验

2021年的莲湖区北院门街道，面临着老旧小区管理的普遍困局。辖区219个小区中，178个都是老旧小区。这些小区长期存在基础设施差、管理不规范等问题。尤其到了2020年，街道范围内不少老旧小区完成了改造后，怎样维护改造成果，成了摆在街道、社区及小区居民面前必须要解决的难题。

因这些老旧小区普遍体量小，有的甚至只有200多户，想独立引进物业公司十分困难。“我们前期也跟一些物业公司联系过，对方核算了一下，说我们规模太小，住户不多，核算下来要收2元/平方米的物业费。”西安市早慈巷小区一位居民告诉记者，每平方米2元的收费标准，对这个原本只收每平方米几毛钱物业费的老旧小区老说，显然太高了，居民肯定不会同意。

而“大片区”物业的创新模式实现以后，解决了这一难题。贡院门社区书记张光辉告诉记者，居民缴纳的物业费包含着公共用电、道路清扫、垃圾倾倒。“0.55元/平方米物业费一价全含了，而且提供服务的还是比较有名的专业公司金辉物业，当时居民对这个方法还挺满意。”

让居民最惊喜的确实是价格——物业管理费执行最低标准，服务标准却未降低。家住香南3号院的马师傅实地考察后欣喜地发现：“角角落落都干净，花草植物有人修剪，最重要的是有保安看门，这钱花得值！”

2021年金辉物业进驻小区时，公司项目负责人曾表示，他们从同年4月开展服务，前两个多月主要进行楼道卫生清理、小区绿化修整、路灯维修、标示牌张贴等工作。贡院门项目是该公司的第一个老旧小区项目，对于工作人员来说是一个新的课题，实际管理过程中会遇到很多新情况，服务团队正在不断探索中。

>>困境：管理愿景遭遇现实壁垒

这种创新模式背后隐藏着结构性矛盾。2023年，金辉物业最终撤出贡院门社区的几个老旧小区，留下未完成的试验。

维修成本高和物业费缴纳比例过低，成为压倒骆驼的两根主要稻草。

该物业公司表示，其在贡院门社区服务的11个院子面积共计7万平方米。公司在这里配置了一个包括项目经理、主管、保洁、安保等11人的服务团队，这个团队是最基本的标准，再压缩人员就无法开展服务。但现实问题时，老旧小区需要日常维修的项目多，小区又无大修基金，加上缴纳物业费的比例过低，导致该物业公司在贡院门社区服务的项目一直处于亏钱状态。

由于该物业公司当时与小区签订了三年的服务合同，一开始，物业公司还希望能通过增加服务面积的方式稀释运营成本，但很快早慈巷小区一笔数十万金额的水损费用，彻底击碎了物业公司的“幻想”。

“我觉得导致物业公司撤走的最重要原因，就是这笔水损费用。”贡院门社区书记张光辉称，早慈巷小区建成于20世纪90年代，为当时低洼改造房，因年久失修，小区数年来水管道跑冒滴漏问题严重，这就积累了一笔金额比较大的水损费用。按规定，水损费应由居民分摊，但居民认为这是管道问题不愿分摊，应该由物业负责。

在香南3号院，物业面对的问题则是物业费收缴比例过低。张光辉称，该家属院是公房性质，面积都比较小，该物业进驻前，该小区居民未交过物业费，居民们需要缴纳的，仅仅是每户每月4元的卫生费。这就导致大家习惯于单位保障，居民缴纳物业费意识比较低，物业费收不上来。

在这样的情况下，该物业公司于2023年撤出。

>>探索：多元模式破解治理难题

面对物业撤出后的管理真空，北院门街道和贡院门社区并未停止探索脚步。

经过社区及居民的多方比较、协商，早慈巷小区进驻了新物业公司，香南3号院实行了居民自治。

之所以实行了两种不同的管理模式，源于两个小区不同的现实情况。

早慈巷小区分布较分散，需要物业公司统一管理；香南3号院仅有一个小院落，居民200多户，体量小，且为单位公房，居民自治相对比较简单。

张光辉称，就在为早慈巷小区引进新物业的同时，在街道、社区的协调和努力下，去年年底，小区累积的水损费也终于结清，“这个问题不解决，新来的物业也干不长，500多户居民，社区跟街道工作人员可以说挨家挨户上门做工作，甚至到最后还剩20多户咋都不交，我们想了很多办法，最终才把各家各户分摊的水损费收上来。”

>>现状：环境整洁，车辆井然有序

7月31日上午，华商报大风新闻记者先后实地走访了早慈巷小区和香南3号院。各小区院内墙地干净，环境整洁，车辆井然有序，但由于院落地方有限，偶有部分住户有飞线充电现象。

记者首先走访了早慈巷小区的个别院落，其中5号楼和7号楼的院子大门内设置了机动车停车杆，院子路面干净平坦，绿化带和垃圾站内卫生良好，院子两侧空地上设置了多个停车位；单元门外张贴了贡院门社区党建“邻里格”公示牌，楼道地面和墙面干净整洁，管道和线路也都进行了包裹。为方便居民购水，新入驻的悦新物业在墙上张贴了早慈巷南区水表充值说明，文图结合说明了购水流程，说明最后附物业电话和微信号，居民可联系咨询。

记者从早慈巷小区现物业公司了解到，小区物业费中住宅0.55元/月/平方米、经营户0.9元/月/平方米，生活垃圾费中住宅6元/月/户。

另外，物业服务内容包含：公共区域安全维护、环境卫生清洁服务、装饰装修管理、公共设备设施维护管理、客户接待及投诉处理、物业档案及资料管理以及法律法规的其他事项。

在香南3号院走访中，记者看到大门处设置了机动车停车杆，小区里部分人行道上设置了停车位，整个小区环境卫生干净整洁。正在晾晒衣服的一户居民称，自从金辉物业撤出后，小区由物管会管理。院内大部分房屋是房地局的公房，少部分是几家单位家属楼。

小区一位住户称，目前小区没有物业费，只收取垃圾费，而且半年一收，院子里环境也很好，监控等设施都基本到位。“别看我们这房子不大，但公摊基本没有，周围啥都有，住在这干啥都方便。”

在小区大门一侧的墙面上，记者看到一则2025-08-04、落款是由贡院门社区盖章，香南三号院物管会的通知，大致内容是为维持院落日常管理，现由物管会开始收取2025年上半年院落清扫、垃圾清运、公共照明灯管理费用。费用标准为每人每月6元。

大部分居民比较认可物业服务

记者走访中，早慈巷小区7号楼一位居民表示，“正规物业没有入驻前，小区楼道有很多野广告，院子里卫生也不是很好，与之前相比现在好了很多，毕竟有了物业公司专门管理，总体环境也有提升，现在物业费的价格大家也能接受。”

“自从有专业物业管理后，小区里安装了摄像头，安全问题也有了保障。听说最早小区里自行车都不敢放，车一放，有人就说车丢了。”早慈巷小区居民李女士称。

就目前新进物业与小区居民之间服务关系如何，贡院门社区党委书记张光辉表示，总体上物业管理还可以，不管是环境卫生，还是设施的维护，大部分居民比较认可。但目前社区偶尔也会接到居民的一些投诉，称向物业反映问题后迟迟没有回应，“居民实际在意的是，我反映问题后，不管能不能解决起码有个回应，最后还是社区再联系物业解决居民反映的问题。”

“如果居民的反映得不到物业及时回应，时间一长很可能又会形成恶性循环。”张光辉称，在小区管理与服务中，第一步应该是物业迈出，先让居民看到小区有了明显变化，这样居民心里也会觉得物业费交得值。

谈到现在居民一般都有啥具体投诉时，张光辉称现在这两个小区的水、电、天然气都已经改造到位，大的问题基本解决，现在都是一些邻里的小矛盾，经过社区和物业协调大都能解决。“前几天有辖区临街一层商户反映说，楼上居民空调的排水都滴到门前，影响进出。后来社区就分别上门做工作，能调整的调整，不能的也向商户做好解释，大家互相都让一步。”

>>未来：希望再次尝试“大片区”物业模式

现在新进入的物业向社区说，他们还在赔钱。

2024年早慈巷小区进行了水改，为了让水改顺利进行，新进入的物业向住户承诺首年物业费可以减免200元，“小区房子都不是很大，按每户50多平方米，每平方米0.55元，一年物业费约300元，小区总面积有4万平方米出头，粗略算下来一年能收25万元左右，去掉人工等各方面支出，现在这个物业也在喊还在赔钱中。”张光辉称。

“其实早慈巷小区还有个问题，就是物业营业外的收入很少。”张光辉表示，早慈巷小区虽然有7个院子，除了第一个院子有13个停车位，其余院子地方都比较紧张，即使停一两辆车也没有收费，造成物业只靠物业费很难正常运营，“目前物业能做的就是小区垃圾日常日清，环境卫生能保障到位，公共设施维护管理。”

“如果不是遇到早慈巷小区水改这个难题，之前的金辉物业估计能一直服务中。”谈到专业的大物业以“拼单”形式入驻老旧小区的管理，张光辉认为如果能以社区为单位，将社区所有老旧小区统一起来尝试大片区物业入驻管理，“因为你体量大，成本会降低，专业的大型物业才愿意接手。”

与老旧小区的分散相比，现在的新建高层楼盘比较集中且整齐，物业管理起来比较方便。“不少老旧小区管理起来十分不便，像早慈巷小区不仅跨院子，还分散在不同街道。”张光辉称，辖区还有一个典型案例，一栋楼有三个单元，三个单元隶属于不同的单位，前段时间因谁来收水费的问题，社区还帮忙进行了调解。

对于大型物业入驻后，可能出现的物业费收缴率不高、小区院子没有大修基金的难题是否有解决方法？或者能避免？

张光辉回应道：“说实话也难，因为很多老旧院子没有大修基金，目前只有在二手房买卖时缴纳大修基金，但比例非常低。如果出现需要居民集资的问题，物业不一定能组织下来，可能还得社区和物业一起上门协调。”

“让企业进得来、留得住，让居民用得好、成本小。”从2021年到现在，张光辉当初设想的平衡点仍在寻找中。 华商报大风新闻记者 马群 杨平 文/图